入居中の室内不具合や修繕は誰が修理する？管理会社や費用負担の基本も紹介
賃貸住宅にお住まいの方の中には、入居中に設備が故障したり、室内に不具合が発生した場合に「自分で修理費用を払わなければならないのか」「まず誰に連絡すればよいのか」といった疑問や不安を抱えている方が少なくありません。この記事では、室内のトラブルが発生した際の正しい初動対応や、修繕・修理費用の負担区分、そして民法改正によるルールの変化について、具体的な流れやコツも交えながら分かりやすく解説します。不測のトラブルを未然に防ぎ、安心して入居生活をお過ごしいただくために、大切なポイントを要点に絞ってご案内します。
故障・不具合発生時の初動対応と確認事項
入居中に設備に不具合が出た場合、まずは賃貸借契約書や重要事項説明書を確認し、その設備が「撤去物（残置物）」なのか、貸主が管理する「設備」に該当するのかを明確にしましょう。これにより、費用負担がどちらにあるかが判断しやすくなります。経年劣化や通常使用による故障であれば、貸主負担となるのが一般的です。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 設備か残置物か | 契約書や重要事項説明書で確認 |
| 故障の原因 | 通常使用か過失かを判断 |
| いつ発生したか | 故障発生日時を記録 |
次に、管理会社または貸主への連絡方法ですが、緊急性の高い場合（例：水漏れや安全に関わる故障）は、まず電話やメールで迅速に報告し、その後、書面やLINEなどでやりとりの記録を残しましょう。また、連絡時には以下の情報を整理して伝えることがポイントです。
・不具合の具体的な内容（いつ、どこで、どのように）
・現状の写真や動画（可能であれば）
・対応を希望するタイミング（例：至急対応希望）
さらに、入居者には「善良な管理者の注意義務」（善管注意義務）という法的な義務があります。これは、民法第400条で定められているもので、通常期待される範囲で設備や室内を適切に管理・使用する義務です。例えば、水漏れやカビ、汚れなどに気づいたにもかかわらず放置した場合、それが拡大してしまうと、結果として入居者に原状回復や修繕費用の負担が発生するリスクがあります 。
修繕・修理費用の負担の区分
賃貸住宅において、設備の故障や不具合が発生した際の費用負担には、入居者が注意して確認すべき基本的なルールがあります。
まず、「通常の使用による故障」や「経年劣化」による修繕は、原則として貸主が負担することになっています。たとえば、エアコンや給湯器などの備え付け設備が時間の経過により自然に故障した場合は、貸主側の責任で修理または交換されるのが一般的です。これは民法第606条における貸主の修繕義務に基づき、さらに国土交通省の原状回復ガイドラインでも示されています 。
一方で、入居者の「故意」や「過失」、あるいは日常的な掃除や点検を怠ったことによる故障（例：換気扇の汚れ放置、エアコンフィルターの掃除不足など）は、入居者が修繕費用を負担する場合があります 。さらに、電球の交換や簡単な消耗品の取替え、小規模な修繕（いわゆる小修繕）については、契約書に特約がない場合でも、入居者側の負担とされることが多いです 。
また、入居者が勝手に修理業者を手配してしまった場合、その費用は原則として入居者負担となる可能性があります。しかも、不具合を放置して状況を悪化させた結果、修理費がより高額になった場合は、入居者がその増加分まで負担しなければならない場合もあります 。
以下に、主なケースをまとめた簡易的な表を示します。
| 状況 | 負担者 | 補足 |
|---|---|---|
| 通常使用・経年劣化による故障 | 貸主 | エアコンや給湯器などの設備 |
| 故意・過失または消耗品の交換（電球など） | 入居者 | 掃除不足や不注意による損耗など |
| 勝手な業者手配・放置による悪化 | 入居者 | 契約外の対応は自己責任 |
以上のように、まずは契約書や重要事項説明書で「誰がどの修理を負担するのか」を確認し、不明な点がある場合は、判断を自分で決めず、まず管理会社や貸主へ連絡することが重要です。
民法改正による賃料減額や修繕権限の変化
近年の民法改正によって、入居中の設備不具合における賃料の減額や修繕の方法に関する権利関係が明確になりました。まず、改正後の民法第611条では、設備などにより「使用できない部分」が発生した場合、それが入居者の責めに帰さない原因であれば、その使用不能となった部分の割合に応じて賃料は自動的に減額されることになっています。「請求しなければならない」という従来の形式から、「当然に」減額される形へと変わりました 。さらに、その使用不能な状態が継続し、居住目的が達せられない場合には、賃借人は契約を解除できるようにもなっています 。
また、改正された民法第607条の2では、管理者（賃貸人）が相当な期間内に修繕を実施しない場合や緊急を要する急迫の事情がある場合、入居者（賃借人）は自身で修繕し、その費用を請求できる場合があると明文化されました 。これにより、管理会社が対応しなかったり連絡がつかない場合でも、入居者側が安心して必要な修繕を実施しやすくなりました。
まとめると、入居中の不具合発生時には次のようなポイントに注意いただくことが大切です。
| 条文・内容 | 改正による変化 | 入居者にとってのメリット |
|---|---|---|
| 民法第611条 | 使用不能部分が発生すれば、賃料は当然に減額 | 減額請求の手間なく、負担が軽減 |
| 民法第611条第2項 | 目的達成不能なら契約解除可能 | 暮らせない状態が続く場合の対応が容易に |
| 民法第607条の2 | 相当期間に修繕なければ、自ら修繕可能・費用請求可 | 不具合対処が迅速になり安心 |
したがって、不具合が起きたらなるべく早く管理会社に連絡し、記録を残すことが、賃料負担の軽減や不要なトラブルを避けるうえで非常に重要です。
具体的な対応フローと費用負担回避のコツ
入居中に設備の不具合を発見した際は、以下のステップに沿って対応すると、不要な負担を避けることができます。
| 段階 | 具体的な行動 | ポイント |
|---|---|---|
| １．確認 | まず契約書や重要事項説明書で「設備か残置物か」を確認します | 残置物であれば貸主負担にならない場合もあるため要注意です |
| ２．報告 | 管理会社または貸主へすぐに連絡し、対応を依頼します | 善管注意義務にもとづき、放置による悪化は入居者の負担になる恐れがあります |
| ３．対応 | 管理会社による手配を待ち、緊急時は入居者が修繕実施・領収書を取得 | 緊急時に自費対応した場合、領収書があれば貸主へ費用請求可能です（民法607条の２・606条） |
| ４．確認 | 修理完了後、動作や状態を確認し、記録を残しておきます | 記録があれば、のちのトラブル防止につながります |
また、トラブルや負担を未然に防ぐためには、以下の事前準備がとても重要です。
- 入居時に設備や残置物の状態を契約書類でしっかり確認しておくこと
- 緊急連絡先（管理会社・貸主・保険など）をメモして手元に保管すること
さらに、管理会社への連絡時には「日時・内容・写真や文書での記録」をきちんと残すことが、入居者負担のリスク軽減につながります。こうした対策が、故障や不具合時に安心して対応できるポイントとなります。
まとめ
入居中に室内設備の不具合や故障が発生した際は、まず契約書や重要事項説明書で設備か残置物かを確認し、迅速に管理会社へ連絡することが大切です。費用の負担区分や民法の改正点を把握し、適切な対応を取ることで、余計な負担やトラブルを未然に防げます。事前に連絡先をメモし、記録を残すなどの心がけも安心に繋がります。万が一の場合に備えた知識と冷静な対応が、より快適な住まいを守る秘訣です。
