中古物件購入時の注意点は何？知っておくべき事前準備も紹介

物件の耐震性や構造面の確認ポイント

中古物件の安全性を判断する際、まず着目すべきは耐震基準です。1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認が下りた物件は「新耐震基準」として、震度6強～7の大地震でも倒壊を防ぐ構造を基準としています。一方、それ以前に建築された「旧耐震基準」の物件は震度5強程度を想定しており、大地震時の損壊リスクが相対的に高まります。

耐震性能を正確に把握するには、築年数だけで判断せず、“建築確認通知書”や“完了検査済証”など書類で確認することが肝心です。書類により耐震基準の適用時期を明確に知ることができ、見落としを防止できます。

さらに、ホームインスペクション（住宅診断）を活用することをおすすめします。基礎や外壁のひび割れ、床下の湿気やシロアリ被害の有無など、専門家の目で確認してもらうことで、目に見えない構造の劣化や欠陥を事前に把握することが可能です。

以上のように、物件購入時には耐震性と構造の確認をしっかり行うことで、安全性が高く、将来的にも安心して住める住まい選びにつながります。

内覧時のチェックポイントと周辺環境の確認事項

内覧は中古物件の購入において、住まいの状態や周辺環境を直接確認できる重要な機会です。昼間・夜間、晴天・雨天など、条件を変えて再度内覧することで、日当たりや騒音、雰囲気の違いをしっかり把握できます。たとえば、昼間に明るくても、夜に静かすぎて不安を感じることもあるため、時間帯を変えた確認は大切です。 

内覧時には、以下のような具体的な室内の状態を確認しましょう：

上記の項目は、劣化や不便さの有無を判断するうえで欠かせません。たとえば、床や柱に傾きがある場合、構造的な問題がある可能性もあるため慎重に見極めましょう。 

室内だけではなく、外観や設備についても忘れずに確認してください。外壁や基礎にひび割れ、鉄部の腐食、雨どいや排水溝の詰まりなどは、後の修繕費用に直結する箇所です。 

さらに、周辺環境も重要な要素です。騒音や振動の有無、近隣の嫌悪施設の有無や夜間の安全性などを確認しましょう。また、日常の生活の利便性を考え、スーパーや病院、公共交通機関との距離もチェックしておくと安心です。 

資金計画と諸費用・ローンの注意点

中古物件の購入にあたっては、「本体価格」に加えてさまざまな諸費用がかかります。まず仲介手数料や登記費用、印紙税などを含めた諸費用の目安は、物件価格のおよそ６～９％程度とされています。たとえば、物件価格が２，０００万円の場合、諸費用として約１２０万～１８０万円が必要です。これは実際の諸費用を見積もるうえでの重要な土台となりますので、必ず事前に確認するようにしましょう。

以下に、主な諸費用の項目と注意点をまとめた表を示します。資金計画ではこれらをもれなく把握し、予算にゆとりを持たせることが大切です。

また、リフォームや修繕を予定している場合はその費用も含めた総トータルコストを把握し、資金計画に組み込む必要があります。中古物件は特に、予想外の補修や改修が生じやすいため、十分な余裕を見込んでおきましょう。

住宅ローンに関しては、中古住宅でも「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」が適用される可能性があります。ただし、控除を受けるには以下のような条件を満たす必要があります：
・床面積が５０㎡以上であること
・返済期間が１０年以上であること
・入居開始が取得後６ヶ月以内で、その年末まで住んでいること
・所得が２，０００万円以下であること（物件によっては３，０００万円以下という情報もあるため要確認）

さらに中古住宅特有の条件として、耐震性が確保されている必要があります。木造は築２０年以内、耐火構造（主にマンションなど）は築２５年以内という築年要件がありますが、これを超える場合でも「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書」、「既存住宅売買瑕疵担保責任保険」への加入などで代替できる場合もあります。

控除額には上限があります。中古住宅であれば、長期優良住宅や省エネ基準適合住宅などの場合は年間最大２１万円、それ以外のケースでは年間最大１４万円です。控除期間は１０年間であり、節税効果を見込む上でも無理のない返済計画を立てることが望ましいです。

契約時に確認すべき内容とアフター保険制度

中古物件を購入する際は、契約内容や補償体制をしっかり確認することが重要です。以下のポイントを漏れなくチェックしましょう。

まず、契約時には「重要事項説明書」や「売買契約書」をじっくり確認し、契約不適合責任の範囲や特約条項を把握してください。売主が宅地建物取引業者であれば、引き渡し後に最低２年間は責任を負うことが法律で定められています。ただし、売主が個人の場合には特約で期間を１〜３か月に設定することが多いため、条文内容をよく確認する必要があります。

次に、「既存住宅売買瑕疵保険」についても必ず検討しましょう。この保険は、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に生じた不具合を補償する制度で、検査合格と加入が条件です。引き渡し後には加入できないため、検討する場合は事前に申し出ておくことが必要です。

さらに、引き渡し後には税金の清算や登記の名義変更、住宅ローン控除の申請などが必要になります。例えば住宅ローン控除は、初年度には確定申告が必要ですので、事前に準備を進めることが大切です。

これらを踏まえ、契約時に注意すべきポイントや補償制度を把握し、引き渡し後の手続きにも備えることで、中古物件の購入を安心かつスムーズに進められます。

まとめ

中古物件の購入には、多くの注意点があります。物件の耐震性や構造といった目に見えない部分はもちろん、築年数や法的な権利関係の確認が大切です。また、現地を内覧する際は昼と夜、天候の違う日にも訪れ、内装だけでなく周辺環境も自分の目で確かめることが重要です。資金計画については諸費用を細かく見積もり、リフォームの有無や住宅ローン審査も計画的に進めましょう。最後に、契約時の書類や保障制度の内容をよく確認し、引き渡し後の手続きにもきちんと備えておくことで、失敗のない中古物件購入が実現します。購入後まで安心して暮らすためにも、納得できるまで一つ一つ丁寧に確認しましょう。